Cuando uno decide anular o retractarse de una promesa de compraventa, la primera pregunta que aparece es casi siempre la misma: ¿me van a cobrar la multa? La respuesta corta es que no necesariamente — y en muchos casos, es posible recuperar el pie completo sin pagar un solo peso de penalización. Pero como casi todo en este proceso, depende de varios factores que vale la pena entender antes de dar cualquier paso.
¿De qué depende no pagar la multa?
Recuperar el pie sin multa no es automático, pero tampoco es una utopía. Depende principalmente de dos cosas: las justificaciones que tengas para retirarte de la promesa y la actitud de la inmobiliaria frente a una negociación, sea judicial o extrajudicial.
En términos simples: mientras más sólido sea tu motivo para salirte de la promesa, menos margen tiene la inmobiliaria para cobrarte una penalización.
¿Qué cuenta como justificación sólida?
a) Un despido injustificado
Perder el trabajo es uno de los argumentos más fuertes que existen. No solo porque reduce tus ingresos de forma inmediata, sino porque interrumpe el historial de cotizaciones previsionales que el banco necesita para aprobar el crédito hipotecario. Sin crédito, no puedes escriturar. Sin escriturar, no puedes cumplir la promesa. Una carta de despido que pruebe la fuerza mayor es una ventaja concreta — tanto para negociar directamente con la inmobiliaria como para litigar si es necesario.
b) El rechazo del crédito hipotecario
Es la causa más frecuente. El rechazo puede tener múltiples orígenes: el despido ya mencionado, enfermedades catastróficas o crónicas, no aprobación del seguro de desgravamen o un aumento en la carga financiera desde que firmaste la promesa. Cualquiera de estos factores puede fundamentar un caso válido para exigir la devolución del pie sin que se aplique la multa.
c) La multa abusiva en el contrato
Hay un elemento que muchos desconocen y que cambia completamente el escenario: la Corte Suprema de Chile declaró de forma unánime que son nulas las cláusulas de contratos de promesa de compraventa que sean abusivas. Específicamente, los ministros señalaron que las inmobiliarias no pueden incluir cláusulas que les permitan quedarse con el pie pagado por el consumidor bajo su sola voluntad, mediante la aplicación de una cláusula penal impuesta en un contrato de adhesión. Dicho en simple: si la multa que te quieren cobrar está basada en una cláusula abusiva, un juez puede declararla nula.
¿Siempre hay que ir a juicio para lograrlo?
No. En muchos casos se puede llegar a un acuerdo sin necesidad de un juicio. La negociación directa con la inmobiliaria es siempre el primer camino, y cuando el caso está bien fundamentado, muchas veces es suficiente.
Sin embargo, si la inmobiliaria no reconoce tus argumentos como válidos, iniciar un proceso judicial no es una decisión descabellada — al contrario, tiene una base más que sólida cuando existen motivos como los descritos anteriormente. Y dentro del mismo juicio, es posible llegar a un acuerdo entre las partes antes de llegar a sentencia, lo que ahorra tiempo, estrés y dinero para ambos lados.
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